Se você está pensando em comprar um imóvel em Batumi, esta página trata de um risco que nenhum folheto menciona: o que acontece quando os seus direitos, registrados e livres de ônus, são violados e você recorre às autoridades. Se está considerando o Grupo Next em particular, leia também o aviso específico sobre a Next.

Sou um proprietário estrangeiro de dois apartamentos em Batumi. Em 1º de julho de 2026, a administração do prédio me negou acesso ao elevador para chegar à minha casa, no 16º andar, para obter minha assinatura em uma renúncia geral a reclamações e cobrar uma dívida que ela mesma determinou, com base em contratos falsificados que nunca assinei, apesar da coação. Em 21 de outubro, a exigência de assinatura da renúncia foi retirada, mas a cobrança da dívida continua. O relato completo, com as provas, está no Resumo. Esta página trata da outra metade da história: o que as autoridades georgianas fizeram quando pedi que interviessem.

O que um título registrado me valeu

Minhas matrículas estão no Registro Público sem qualquer ônus (16-11 e 16-12), e a advogada da incorporadora o confirmou. A Lei sobre Associações de Proprietários de Apartamentos inclui os elevadores na propriedade comum dos proprietários e dá a cada um deles o direito de usá-la (detalhes). Ninguém contestou nada disso. E ninguém fez valer nada disso.

A polícia

Em 6 de julho de 2026, fui registrar uma queixa-crime. Cinco horas depois, saí com um número de processo escrito à mão e sem assinatura, sem cópia do que havia sido registrado e sem como conferir. No meio-tempo:

• A delegacia central me mandou embora, para uma divisão distrital;
• Minha queixa escrita, preparada de antemão, com as provas organizadas, foi recusada;
• Me disseram que queixas só são recebidas em georgiano, língua que não falo, e assim meu depoimento virou um auto de interrogatório digitado por um policial;
• Policiais disseram que a questão era cível, que é a polícia quem decide o que é crime e que, por esse motivo, partes do meu depoimento ficariam de fora;
• Quando pedi que uma versão reimpressa fosse traduzida de novo, foi recusado, e um tradutor me pressionou para baixo, numa cadeira e mandou que eu assinasse;
• Policiais prometeram que meu acesso ao elevador seria restabelecido no dia seguinte. Nada foi registrado por escrito, e nada aconteceu.

As instâncias acima da polícia

Fiz então o que se diz a um estrangeiro para fazer: subi na hierarquia. Cada passo está registrado, com números de protocolo.

• O Defensor do Povo (Ombudsman) registrou minha denúncia contra a polícia (6902/26), a encaminhou ao Ministério do Interior e me informou que o ministério havia aberto uma sindicância interna. Não tenho nenhum documento do ministério, e nada de nenhum dos dois órgãos desde 20 de agosto.
• A Procuradoria registrou minha queixa contra a incorporadora (01/13-94415) e a atribuiu a um de seus membros em Tbilisi, que a encaminhou à Procuradoria Distrital de Batumi, que a encaminhou, em 18 de setembro, à Divisão Municipal de Batumi da polícia: o órgão cuja 7ª divisão havia passado cinco horas me dizendo que a questão era cível.
• Minha queixa contra a polícia (01/13-98924) foi encaminhada à Procuradoria de Tbilisi. Desde então, nada.
• Pedi seis vezes o reconhecimento como vítima, o status que permite acompanhar uma investigação. O pedido não foi deferido nem indeferido.

O placar: cinco números de protocolo, seis ofícios de encaminhamento, nenhuma decisão sobre pedido algum e nenhuma autoridade que tenha examinado os fatos. A conduta de que me queixei continua, às claras, há 117 dias.

De fora, não sei dizer se isto é incompetência, indiferença ou algo pior. Para um investidor, a distinção não importa, porque o resultado é o mesmo: um título registrado e sem ônus, uma lei clara, e ninguém que faça valer um ou outra.

O que isso significa para você

Segurança jurídica não é poder registrar um título. É haver alguém que aja quando um direito registrado é violado. Meu caso mostra que uma empresa privada pode obstruir descaradamente o acesso a uma residência por quase quatro meses, por escrito, enquanto três órgãos do Estado passam o processo de um para o outro.

Antes de comprar, pergunte, por escrito:

• Se o prédio já foi aceito para operação, o equivalente ao habite-se. O meu não foi, e a incorporadora cobra taxas de serviço mesmo assim;
• Se você será solicitado a assinar um contrato de administração ou de serviços após o registro, e peça para vê-lo antes de pagar qualquer coisa;
• Se a associação de proprietários tem estatuto, presidente e atas, e quem fixa a taxa de serviço;
• O que acontece com seu elevador, seus medidores ou seus serviços públicos se você contestar uma cobrança. Proprietários no meu prédio relatam que o sistema de chips foi usado em outro prédio da Next antes do nosso.

Guarde cada resposta. Depois, parta do princípio de que, se uma resposta se revelar falsa, as autoridades não vão ajudá-lo a tempo, ou não vão ajudá-lo de modo algum.

Uma incorporadora, ou a prática local?

A embaixada da Polônia em Tbilisi havia publicado um alerta para investidores em Batumi, após um número crescente de relatos de investidores poloneses enganados por incorporadoras residenciais.

Pessoalmente, ainda não sei a resposta. Enviei um questionário às seguintes incorporadoras em Batumi, com prazo até 4 de novembro de 2026: o Grupo Orbi, o Grupo Alliance, o Grupo Gumbati, a Archi, o Grupo ELT e a ONE Development. Vou atualizar este aviso de utilidade pública conforme elas forem respondendo, ou deixando de responder.

Se você é uma incorporadora na Geórgia e gostaria de contribuir com suas respostas, fique à vontade para responder ao questionário, e incluirei suas respostas aqui.

Para acompanhar as respostas, inscreva-se neste dossiê.