Esta página reúne tudo o que sei sobre a associação de proprietários de apartamentos de Next White e todos os argumentos que dependem dela. A associação existe independentemente de alguém a ter formalizado, os elevadores são propriedade comum dela, e ninguém tem autoridade para condicionar o uso dos elevadores por um proprietário.

O que é uma associação de proprietários de apartamentos

Segundo a Lei da Geórgia sobre Associações de Proprietários de Apartamentos, todo edifício de apartamentos com mais de dois apartamentos em propriedade individual tem uma associação de proprietários: a união dos proprietários dos seus apartamentos (Artigo 3(a), (c)). A associação não é uma empresa nem uma pessoa jurídica (Artigo 14(1)). Ela é os próprios proprietários, agindo em conjunto sobre aquilo que possuem em conjunto.

Cada proprietário detém uma fração da propriedade comum proporcional à área do seu apartamento (Artigo 5(3)). A propriedade comum inclui expressamente os elevadores, corredores, saguões, escadarias, andares técnicos, telhados e as redes de utilidades que servem o edifício (Artigo 5(4)). A condição de membro adquire-se com a compra de um apartamento e cessa com a sua venda (Artigo 19).

A associação pode adotar um estatuto: o seu próprio conjunto de regras, adotado em assembleia por dois terços dos votos, ou três quartos se houver doze membros ou menos (Artigo 23). O estatuto pode regular como a propriedade comum é desenvolvida, como as despesas regulares são fixadas, como o presidente é nomeado e destituído e por qual procedimento a administração é entregue a um administrador contratado. O estatuto é opcional. Se não houver um, aplicam-se as regras padrão do Capítulo V da Lei (Artigo 23(3), Artigo 28(1)).

Por essas regras padrão, a associação é dirigida por um presidente, eleito em assembleia dos membros por dois terços dos votos (Artigo 26(3)). Se nenhum presidente for eleito, os membros revezam-se em rodízios de seis meses, na ordem definida por sorteio em assembleia (Artigo 26(3)). Qualquer membro ou um administrador contratado pode ser eleito (Artigo 26(4)). O presidente convoca a assembleia ao menos uma vez por ano, e os membros devem ser notificados por escrito (Artigo 27). As decisões são tomadas em assembleia, por maioria, salvo quando a Lei exige mais, e devem ser registradas em ata assinada por quem presidir a assembleia, que qualquer proprietário pode consultar e impugnar em juízo (Artigo 28).

A associação de Next White existe por força de lei

Nada precisa ser fundado, registrado ou assinado para que a associação exista. A Lei diz que ela "considera-se constituída" em todo edifício de apartamentos situado em um único terreno com mais de dois apartamentos em propriedade individual (Artigo 11(1)), e o título desse artigo no original georgiano é "a associação de proprietários de apartamentos criada por lei em edifício de apartamentos" (კანონით შექმნილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა მრავალბინიან სახლში).

O Artigo 11(1) é formulado a partir do momento em que a Lei entrou em vigor, 1º de agosto de 2007, e Next White foi construído muito depois. O restante da Lei elimina qualquer dúvida de que ela se aplica a edifícios construídos posteriormente:

• A condição de membro "surge com a aquisição de propriedade individual no edifício de apartamentos" (Artigo 19(3), no georgiano: წარმოიშობა შეძენისთანავე, "surge imediatamente com a aquisição"), e o comprador torna-se membro "a partir do momento do surgimento do direito de propriedade" (Artigo 19(5)). A condição de membro pressupõe uma associação.
• As disposições transitórias falam de edifícios "nos quais são criadas associações de acordo com esta Lei", no presente (Artigo 30(2), იქმნება).
• A associação só é liquidada se o edifício for destruído, se uma única pessoa passar a ser dona de todos os apartamentos, ou em outros casos previstos na legislação da Geórgia (Artigo 24(1)). Assim que uma incorporadora vendeu apartamentos suficientes para que mais de dois estejam em propriedade individual, a associação existe.

Claramente, Next White é um edifício assim.

Nenhuma evidência de que a associação tenha sido formalizada

Nunca recebi notificação escrita de uma assembleia (Artigo 27(4)). Nunca me mostraram um estatuto, a ata de qualquer assembleia, um registro da eleição de um presidente ou um instrumento nomeando qualquer das empresas Next como administradora. Em 4 de julho de 2026, pedi por escrito o fundamento legal das obrigações que a Next alega; a resposta não identificou nenhum. Em 11 de agosto de 2026, exigi a remoção do sistema de controle de acesso dos elevadores; a resposta do diretor apoiou-se nas "regras vigentes no edifício" e não nomeou nenhuma regra, nenhuma decisão e nenhuma assembleia em que qualquer regra tenha sido adotada. Nada do que a Next jamais me escreveu menciona um estatuto, uma assembleia ou um presidente.

Ou a associação foi formalizada, ou não foi. Os dois caminhos levam ao mesmo lugar.

Se não foi formalizada, aplicam-se as regras padrão do Capítulo V. Sem estatuto, não há regras segundo as quais qualquer parte da propriedade comum possa ser cedida em uso a terceiros (Artigo 6(4): "só de acordo com as regras estabelecidas pelo estatuto"). Sem presidente eleito e sem rodízio sorteado, ninguém detém a autoridade para tomar medidas de manutenção, operação e desenvolvimento da propriedade comum, que mesmo o presidente só pode tomar "em acordo com a assembleia dos membros" (Artigo 26(7)(c)). Sem assembleia não há decisão, e uma decisão só vincula os membros depois de tomada em assembleia e registrada em ata (Artigo 28(7), 28(9)). A Lei permite que a administração conjunta pelos proprietários seja organizada de outro modo "pelo estatuto da associação ou por contrato" (Artigo 8(1)); um contrato dos proprietários, isto é, e a Next nunca alegou que eu tenha assinado alguma coisa: a sua própria posição é a de que eu estava obrigado a assinar, não a de que assinei. Neste caminho, ninguém tinha autoridade para modificar os elevadores, e ninguém tem autoridade para fixar taxas ou cobrá-las.

Se foi formalizada, a Next detém o estatuto, as atas e o registro da eleição, e nunca os apresentou. Apresentá-los não ajudaria. Ceder o uso dos elevadores a quem quer que seja exige a decisão unânime de todos os membros (Artigo 6(5)(b)), e qualquer desenvolvimento que altere significativamente a propriedade comum e afete o seu uso pelos demais proprietários exige a decisão unânime de todos os membros, tomada em assembleia (Artigo 10(1)). Nenhuma dessas disposições permite que um estatuto rebaixe esse limiar: onde a Lei permite ao estatuto alterar uma regra, ela o diz, como nos Artigos 5(6), 7(3), 7(4) e 8(1), e aqui ela não o diz. Eu sou membro. Nunca fui consultado e nunca consenti. Uma decisão que precisa do meu voto e não o teve não foi tomada.

Em nenhum dos caminhos alguém tinha o direito de fazer o que foi feito em 1º de julho de 2026.

O sistema de controle de acesso é uma modificação, seja qual for o nome que a Next lhe dê

Antes de 1º de julho de 2026, qualquer pessoa no edifício podia subir de elevador a qualquer andar. Desde então, a seleção de andares residenciais depende de um chip que a Next emite, nas condições da Next, e pode negar. Isso é uma "modificação funcional" da propriedade comum, que a Lei define como desenvolvimento (Artigo 3(i)). Ela claramente "afeta o uso da propriedade comum pelos proprietários dos demais apartamentos" (Artigo 10(1)): entregadores e visitantes não conseguem chegar a nenhum apartamento sem a recepção, e os proprietários que operam as suas unidades como apart-hotel precisam providenciar chips para cada hóspede.

A Next chama-o de medida de segurança, "implementado por motivos de segurança, a fim de limitar a circulação descontrolada de pessoas não autorizadas dentro do edifício", isto é, operação ou manutenção, e não desenvolvimento. O rótulo não importa. Mesmo medidas de manutenção e operação só podem ser tomadas pelo presidente em acordo com a assembleia dos membros (Artigo 26(7)(c)), registradas em ata (Artigo 28(7)). Nada disso aconteceu. E a própria ameaça da Next, de 30 de setembro de 2025, apresentou o sistema não como necessidade de segurança, mas como consequência de taxas não pagas, evitável mediante o pagamento delas.

O termo da Lei no Artigo 6(5) é "cessão em uso" (სარგებლობაში გადაცემა), a expressão para deixar alguém que não os proprietários ter o uso de um objeto, como em uma locação. Desde 1º de julho de 2026, o uso dos elevadores está nas mãos da Next Hospitality: ela decide quem sobe, em que condições e por quanto tempo. Nenhum proprietário foi consultado sobre se o uso dos elevadores deveria ser posto nas mãos dela.

Os proprietários têm o direito incondicional de usar os elevadores

"O proprietário pode usar a propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos" (Artigo 7(2)). O georgiano é tão claro quanto o português: მესაკუთრეს შეუძლია ისარგებლოს. Nenhuma condição se segue. O direito não está sujeito a pagamento, a assinatura ou à permissão de quem quer que seja.

A Lei de fato obriga os proprietários a contribuir com as despesas de manutenção e operação da propriedade comum, na proporção da sua fração (Artigo 5(6), Artigo 7(3), Artigo 21(1)(f)), e diz que recusar-se a usar a propriedade comum não libera o proprietário dessa obrigação (Artigo 21(2)). Nunca a neguei. Mas a obrigação é devida "perante os proprietários dos demais apartamentos" (Artigo 7(3)), não a uma empresa; o montante das despesas regulares é determinado pelo presidente em acordo com a assembleia dos membros (Artigo 26(7)(e)); todo membro tem direito a informação sobre as despesas incorridas (Artigo 20(e)); e, se um membro deixa de pagar, os remédios da associação são recorrer ao tribunal (Artigo 21(3)) ou, para dívidas acima de GEL 500, registrar a dívida contra o apartamento no Registro Público (Artigo 14(5)). Nenhuma disposição da Lei permite a quem quer que seja suspender o uso da propriedade comum por um proprietário, por qualquer motivo.

O único documento em que aparece um poder de negar o acesso aos elevadores é a cláusula 5.2 do Contrato de Serviços das Áreas Comuns, uma minuta que a Next escreveu, que eu nunca assinei e que, pela sua própria cláusula 9.11, só entra em vigor com a assinatura. A Next aplica contra mim um poder que concedeu a si mesma, em um documento que recusei, sobre propriedade da qual sou coproprietário.

O que não sei

• Se alguma entidade do Grupo Next ainda possui apartamentos no edifício, e quantos.
• Se alguma assembleia de proprietários alguma vez foi realizada. Não recebi notificação de nenhuma, e a Next nunca mencionou nenhuma.

Se a associação tiver sido formalizada em algum momento, a Lei exige que existam atas e um registro da eleição de um presidente, além de um estatuto, se algum foi adotado, e a Next os teria em seu poder. Ela nunca mencionou nenhum deles.