პატივცემულო ქალბატონო ოთარაშვილო, ბატონო სირაძევ და ბატონო მეფისაშვილო,
პატივცემულო ბატონო ცაბაძევ,
პატივცემულო ELT Group,

28 ოქტომბერს, ტურიზმის მე-11 ეროვნულ დაჯილდოებაზე, შპს Next Hospitality-მ ბათუმში მდებარე Next White-ის კომპლექსისთვის ჯილდო მიიღო ნომინაციაში „წლის საუკეთესო სასტუმრო უძრავი ქონების პროექტი“. ამ კომპლექსში ორი ბინა მეკუთვნის, 16-11 და 16-12, დავით მამულაძის ქუჩა №27-ში, რეგისტრირებული და ყოველგვარი ტვირთისგან თავისუფალი, ხოლო შენობის საერთო საკუთრებაში ჩემი წილი საჯარო რეესტრის ამონაწერშია ასახული. ამ სტრიქონების წერისას Next Hospitality უკვე 121 დღეა ჩემი საკუთარი სახლის ლიფტებით სარგებლობის საშუალებას არ მაძლევს, რათა ამოიღოს ვალი, რომელიც თავად დაადგინა, ყოველგვარი ხელშეკრულების გარეშე დამარიცხა და რომლის საფუძველიც, განმეორებითი წერილობითი მოთხოვნების მიუხედავად, ვერ დაასახელა. მე და ჩემი მეუღლე 9 ივლისს საქართველოდან წავედით და დაბრუნება არ შეგვიძლია.

ცერემონიის შესახებ მისი ჩატარების წინა დღეს შევიტყვე. მაშინ გადავწყვიტე, არ მომეწერა: ჩემი ნათქვამის შესამოწმებლად დრო არ გექნებოდათ, მე კი არ მინდოდა, გადაუმოწმებელი წერილის საფუძველზე გადაწყვეტილებაში ჩავრეულიყავი. ახლა გწერთ, როცა ამის შესაძლებლობა გაქვთ.

სამივეს ერთად მოგმართავთ, რადგან ამ ჯილდოში თითოეულს განსხვავებული როლი ჰქონდა. გადაწყვეტილება ორგანიზატორებმა და ჟიურიმ მიიღეს. Grant Thornton-მა, თქვენივე განცხადებით, პროცესს ზედამხედველობა გაუწია. ჯილდო ELT Group-მა გადასცა, რომელიც თავადაც ბათუმელი დეველოპერია. ასლს Next Hospitality-ის დირექტორს ვუგზავნი, რათა Next-მა შეძლოს ქვემოთ მოყვანილ ტექსტში ნებისმიერი შეცდომის გასწორება.

რა გააკეთა ჯილდოს მფლობელმა, თანმიმდევრობით:

2025 წლის თებერვალი. სანამ ჩემი რემონტი დაიწყებოდა, Next-ის გაყიდვების შემდგომი მომსახურების მენეჯერმა სატვირთო ლიფტით სარგებლობისთვის, რომლის თანამესაკუთრეც ვარ, 2 028 აშშ დოლარი დამიწესა, ხოლო ჩემს უკვე დამონტაჟებულ კომუნალურ მრიცხველებზე წვდომისთვის — 2 400 ლარი. მისივე სიტყვებით: „მრიცხველი უკვე დამონტაჟებულია, მაგრამ ვერ გამოიყენებთ, სანამ დავალიანებას არ დაფარავთ.“ გადავიხადე 8 105,98 ლარი.

2026 წლის იანვარი. Next-ის მენეჯერმა ჩემი პასპორტის ნომერი და ელფოსტა მთხოვა, მეორე დღეს კი ხელმოსაწერად ორი ხელშეკრულება გამომიგზავნა, დათარიღებული 2024 წლის ნოემბრითა და 2025 წლის აგვისტოთი. ერთ-ერთში მითითებულია პასპორტის ნომერი, რომელიც დოკუმენტზე აღნიშნული თარიღის შემდეგ გაიცა. მან ისინი „მოქმედი რეგულაციების მოთხოვნად“ მოიხსენია; ეს რეგულაციები არასოდეს დაუსახელებია არც მას და არც Next-ის იურისტს. მართვის ხელშეკრულებით Next ქირავნობის შემოსავლის 40%-ს მიიღებდა, იმ ფასად, რომელსაც თავად ადგენს, ყოველგვარი გარანტირებული მინიმუმის გარეშე. მომსახურების პირობებით Next წესებს, საფასურსა და ჯარიმებს ცალმხრივად ადგენს, მესაკუთრის მიერ ხელშეკრულების შეწყვეტის შეტყობინებისთვის 3 000 აშშ დოლარს ახდევინებს, მაშინ როცა საკუთარი დარღვევებისთვის დღეში 10 ლარს იხდის, შეუძლია მესაკუთრეს ლიფტები ჩამოართვას მის მიერ გამოცხადებული ნებისმიერი ვალის გამო და კომუნალური მომსახურება გაუთიშოს ნებისმიერი დარღვევისთვის, რომელსაც Next „უხეშად“ ჩათვლის. ორივეზე ხელის მოწერაზე უარი ვთქვი. ერთი საათის განმავლობაში Next-მა ხელმოუწერელი მომსახურების პირობების საფუძველზე 608 აშშ დოლარი დამარიცხა, 2025 წლის აგვისტოდან უკუძალით, შენობაში, რომელიც, მისივე იურისტის თქმით, ექსპლუატაციაში მიღებული არ არის.

2026 წლის ივლისი. Next-მა ლიფტებში ჩიპური სისტემა ჩართო, რომელიც ცხრა თვით ადრე მესაკუთრეთა ჩატში, სამ ენაზე, გამოაცხადა, როგორც ასაცილებელი, თუ მესაკუთრეები თავიანთ სავარაუდო ვალებს დაფარავდნენ. 21 ოქტომბრამდე ჩემი ჩიპების გაცემა „ქვითარზე“ ხელმოწერაზე იყო დამოკიდებული, რომელიც შეიცავს წინადადებას „მხარეები ხელმოწერით ადასტურებენ, რომ აღნიშნული აქტი არ შეიცავს ბუნდოვან დებულებებს და რაიმე სახის პრეტენზია ერთმანეთის მიმართ არ გააჩნიათ“; Next-მა წერილობით დაადასტურა, რომ დოკუმენტი არაფერზე უარის თქმას არ ნიშნავს, და წერილობით უარი თქვა ამ წინადადების ამოღებაზე. 21 ოქტომბრიდან ჩიპებს მთავაზობენ, მაგრამ ისინი გააქტიურდება „მას შემდეგ, რაც არსებული დავალიანება დაიფარება“. სხვა მესაკუთრეებიც იგივეს იუწყებიან: დედა, რომელიც შუაღამის შემდეგ ბავშვთან ერთად კიბეებზე ასვლას აიძულეს, და მენეჯერი, რომელმაც კარი მიუხურა მესაკუთრეს, რომელმაც იკითხა, რატომ არ განიხილებოდა გადაწყვეტილებები მაცხოვრებლებთან.

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ საქართველოს კანონის მიხედვით, ლიფტები მესაკუთრეთა საერთო საკუთრებაა (მუხლი 5), ყველა მესაკუთრეს აქვს მათით სარგებლობის უფლება (მუხლი 7), ფუნქციური ცვლილებები ან სარგებლობის უფლების გადაცემა ყველა მესაკუთრის ერთსულოვან გადაწყვეტილებას საჭიროებს (მუხლები 6 და 10), ხოლო გადაუხდელი შენატანი სასამართლოს გზით ამოიღება (მუხლი 21) ან ბინაზე რეგისტრირდება (მუხლი 14) და არა წვდომის შეზღუდვით. რამდენადაც ვიცი, 2024 წლის 13 ნოემბერს მესაკუთრედ გახდომის შემდეგ Next White-ში მესაკუთრეთა კრება არასოდეს მოწვეულა. ამ საკითხით პოლიციას, სახალხო დამცველსა და პროკურატურას მივმართე; ოთხი თვის შემდეგ სამმა უწყებამ ჩემი საჩივრები დაარეგისტრირა და ერთმანეთს გადაუგზავნა, მაგრამ არცერთს არ უმოქმედია და საჩივრების არსს არ შეხებია.

მესაკუთრეები ასევე იუწყებიან, როგორ გამოიყურება საერთო სივრცეები კომპანიის ხელში, რომლის შეცვლაც მათ არ შეუძლიათ: ტარაკნები, შესასვლელში ერთი კვირით დატოვებული ჭუჭყი, მენეჯერის განცხადება, რომ Next-ის არცერთ შენობაში დასუფთავების გრაფიკი არ არსებობს, პარკინგზე დაზიანებული მანქანა, როცა დაცვამ არაფერი მოიმოქმედა, და უარი ვიდეოთვალთვალის ჩანაწერებზე მესაკუთრისთვის, რომელსაც ეჭვი ჰქონდა, რომ მის ბინაში ვიღაც შევიდა. ჯგუფის სხვა შენობაში, Next Apartments-ში, ერთმა მესაკუთრემ თაგვები გადაიღო, სხვები კი ბინების შიგნით მათ არსებობას იუწყებიან.

ნომინაციაა „სასტუმრო უძრავი ქონების პროექტი“. პროექტის უძრავი ქონება ჩემნაირ ადამიანებს ეკუთვნის, რეგისტრირებული საკუთრების უფლებით. თქვენს მეთოდოლოგიას წელს დაემატა „საიდუმლო სტუმრის“ შეფასება, რომელსაც დამოუკიდებელი საერთაშორისო ექსპერტები ატარებენ, Next White-ში კი სტუმარი ჩიპს რეცეფციაზე იღებს და ზემოთ ადის. მესაკუთრე, რომელიც დარიცხვას სადავოდ ხდის, ფეხით ადის. თავისი მოწყობით შეფასება ვერ დაინახავდა იმ ქცევას, რომელსაც აღვწერ, და არ ვამბობ, რომ ვინმემ ის თქვენგან დამალა. ვამბობ, რომ ის იმის მიღმა დარჩა, რასაც თქვენ განიხილავდით, და რომ ჯილდო, მყიდველის თვალით წაკითხული, საპირისპიროს ამბობს.

მადლობელი ვიქნები, თუ შემდეგ კითხვებს გამცემთ პასუხს.

ორგანიზატორებსა და ჟიურის:
1. რას იკვლევდა შეფასება ნომინანტის მისი ერთეულების მყიდველებთან ურთიერთობის კუთხით: ხელშეკრულებებს, რომლებზეც მათ ხელის მოწერას სთხოვენ, საერთო საკუთრების მართვას, მომსახურების საფასურის დადგენასა და ამოღებას?
2. იყო თუ არა ზემოთ მოყვანილი ფაქტებიდან რომელიმე ჟიურის წინაშე, როცა ის ამ ნომინაციაში გადაწყვეტილებას იღებდა?
3. როგორია ჯილდოს პროცედურა, როცა ცერემონიის შემდეგ ცნობილი ხდება გამარჯვებულის დოკუმენტირებული ქცევა მისი პროექტის მყიდველების მიმართ?

Grant Thornton-ს:
4. რას მოიცავდა თქვენი ზედამხედველობა პროცესზე: ქულების მინიჭებისა და კენჭისყრის კეთილსინდისიერებას თუ ასევე იმის არსს, რასაც ნომინანტები საკუთარ თავზე წარადგენდნენ? იღებს თუ არა Grant Thornton პასუხისმგებლობას „წლის საუკეთესო სასტუმრო უძრავი ქონების პროექტზე“, როგორც პროექტის შესახებ დასკვნაზე, თუ მხოლოდ იმ პროცედურაზე, რომელმაც ის წარმოშვა?

ELT Group-ს:
5. 5 ოქტომბერს ELT Group-ს, ბათუმის ხუთ სხვა დეველოპერთან ერთად, გავუგზავნე კითხვარი სწორედ ამ საკითხებზე: უნდა მოაწერონ თუ არა მყიდველებმა ხელი მართვის ხელშეკრულებას, ვინ მართავს საერთო საკუთრებას, ვინ ადგენს საფასურს, როგორ ხდება მისი ამოღება მესაკუთრეებისგან, რომლებიც მას სადავოდ ხდიან, და იზღუდება თუ არა ოდესმე ლიფტებზე ან კომუნალურ მომსახურებაზე წვდომა. ვადაა 4 ნოემბერი, და ყველა პასუხი და ყველა დუმილი გამოქვეყნდება. ELT Group-მა ამ ნომინაციაში ჯილდო ბათუმის სხვა დეველოპერს გადასცა. მისი საკუთარი პასუხები მყიდველებს ეტყოდა, რას მიიჩნევს ნორმალურად ამ ჯილდოს გადამცემი.

ყველაფერი ზემოთქმული დოკუმენტირებულია — Next-ის საკუთარი შეტყობინებებით, ხელშეკრულებების პროექტებით, რეესტრის ამონაწერებითა და კანონებით — ინგლისურ, რუსულ, ქართულ და პორტუგალიურ ენებზე:

https://next-dossier.ar.io/

ყოველი განცხადება თავის წყაროს ასახელებს. თუ დოსიეში რამე მცდარია, მაჩვენეთ მსჯელობა და მტკიცებულებები და გავასწორებ; ეს მოწვევა Next-საც ეხება. ამ საკითხზე ჩემს მიმოწერას დოსიეში ვაფიქსირებ, და ეს წერილი და მასზე ნებისმიერი პასუხიც იქ სრულად აისახება.

მადლობელი ვიქნები, თუ 14 დღის განმავლობაში, 12 ნოემბრის ჩათვლით, მიპასუხებთ. ჩემთან დაკავშირება შესაძლებელია მისამართზე lfsxs@mailbox.org, ასევე Telegram-სა და Signal-ში; ზარებსა და SMS-ებს არ ვპასუხობ.

პატივისცემით,
ლუის ფერნანდო შულც შავიერ და სილვეირა
მესაკუთრე, ბინები 16-11 და 16-12, Next White, ბათუმი
https://next-dossier.ar.io/en/person/me.html